鄂尔多斯市物业服务企业准入与退出管理办法

发布时间 : 2016-05-27 17:48:00来源 : 鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局

 

为了规范物业管理市场秩序,加强物业管理项目准入与退出管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等相关法律法规的规定,制定本办法。

第一条 全面推行物业管理招投标制度,建立物业管理项目准入机制,项目所在地物业主管部门全面负责物业项目招投标的监督、指导和管理工作

新建小区和建筑面积在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的非住宅项目,必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。

凡报名投标的物业企业必须通过项目所在旗区物业主管部门的资格预审,征求所在街道社区的意见,查询市物业管理协会对投标企业诚信经营情况的说明。对不符合资质管理要求和诚信经营差、社会矛盾多的企业一律不准进入招投标市场(见附件

我市以外企业报名参加物业项目投标的,必须持相关证件先到市物业主管部门审核备案,持市物业主管部门出具的备案证明到项目所在旗区进行投标报名。获得项目管理权的,必须在项目所在地工商部门注册分公司以后,方可签订物业服务合同(附件

第二条 实行物业服务合同备案和信用保证制度。物业服务企业要与业主委员会、开发建设单位或业主单位签订规范的物业服务合同,在签订合同后15日内到项目所在地物业主管部门履行项目管理备案手续,按要求缴纳信用保证金,信用保证金由旗区物业主管部门实行专户存储。

由市物业主管部门制定统一规范的物业服务合同样本,供业主委员会和物业服务企业参考使用(附件)。

第三条 加强物业服务企业资质管理,对新设立的物业服务企业严把准入关,严格按照《内蒙古自治区物业管理资质管理办法》审批

业主委员会委员不得以所在小区为物业管理项目申请物业企业资质。

加强既有物业企业的检查考核力度,实行末位淘汰制度

第四条 实行“业必归会”制度,规范行业秩序。凡在我市从事物业管理活动的企业要积极加入市物业管理协会及项目所在旗区的物业管理协会,接受行业协会的监督指导。

第五条 强化从业人员岗位培训,实行物业项目负责人和专业技术人员持证上岗制度。物业项目负责人和专业技术人员要积极参加市物业行业部门统一组织的岗位培训和继续教育,取得岗位培训合格证书。

第六条 建立依法有序物业管理项目退出机制。项目所在地物业主管部门、街道社区负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。

 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会要在合同期满30日前,完成选聘工作,在项目显著位置予以公布,并以书面形式通知在管的物业企业

第七条 物业服务合同期限届满90日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会,业主委员会在60日内完成选聘物业企业工作。

第八条 物业服务企业要在合同期满或合同解除后7日内向业主委员会移交物业管理用房和物业管理资料。移交完成后2日内街道社区要出具项目移交证明,物业企业持项目移交证明到当地物业主管部门领取该项目的信用保证金。

未成立业主委员会或业主委员会不能履行职责的项目,多数业主要求更换物业公司的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责。

第九条 罚则

    房地产开发企业、业主单位及业主委员会未按本办法规定进行公开招投标选聘物业企业的,所签的物业服务合同物业主管部门不予备案并按照相关法规规定责令改正或予以处罚。

    物业企业未取得资质证书或超越资质规定管理物业项目的,依据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十八条由市房地产主管部门予以处罚。

    物业服务企业连续两年无管理项目的,由资质颁发部门吊销其资质。

物业服务企业未按照本办法的规定退出物业项目管理的,不予退还信用保证金,作为失信行为予以记录向社会公布,取消该企业自公布之日起年内参与物业服务项目的招投标资格三年内不得参与国家、自治区和举行的物业管理创优评选活动。给业主造成损失的,应承担相应的法律责任。

第十条 附则

本办法自下发之日起执行。

本办法由市住房保障和房屋管理局负责解释。

 

 

附件一

物业服务企业招投标资格审查证明

一、物业企业资质审查

兹有                                    企业,法定代表人为           ,资质等级为      级,资质证书编号是                         

 

        旗区主管部门签字(盖章):

 

                                年   月   日

二、社区意见

项目所在社区意见:

 

                       签字(盖章):

                                    年   月   日

三、企业信誉情况

兹有                                    企业,目前企业信誉度           

 

       市物业协会签字(盖章):

                             年   月   日

 

附件二

外地物业服务企业资质备案证明

 

兹有                                     企业,法定代表人为        ,资质等级为     级,分公司名称为:                                  ,已完成资质备案。

 

初审人:          审核人:

 

 

 

鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局

                                       

 

 

 

 

 

 

 

 

附件三

物业服务企业合同(样本)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

委托方(甲方):                           

 

 

 

 

 

物业服务企业(乙方):                              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

1、本合同文本为示范文本,由鄂尔多斯市房管局制定,供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。

2、本合同文本中所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业区域内的环境卫生和相关秩序,并由业主支付费用的活动。

3、本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的,应当在空格部位打×,以示删除。

4、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订时认真核对合同内容。


物业服务合同

 

委托方(甲方):           [业主委员会□][业主□]

委托方登记号(身份证号)                       

通讯地址                     联系电话:           

邮政编码                     

 

物业服务企业(乙方):                           

                                                     

营业执照注册号                                   

企业资质证书号:            资质等级:      

组织机构代码                                     

法定代表人                   联系电话         

委托代理人                   联系电话         

通讯地址                                         

邮政编码                     

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,就物业服务有关事宜,协商订立本合同。

 

 

 

第一部分  物业项目基本情况

 

第一条  本物业项目(以下简称“本物业”)基本情况如下:

名称:[地名核准名称□][暂定名□]               

类型:[普通商品住宅□][经济适用住房□][公共租凭住房□][廉租房□][廉租房□][移民安置房□][公寓□][别墅□][办公□][商业□]                       

坐落位置:       区(县)                    路(街)                             

建筑面积:[初测面积□][终测面积□][房屋所有权证记载面积□]                                         

                          平方米。

区域四至:

东至:                                       

南至:                                       

西至:                                       

北至:                                       

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二(以实际验收清单为准)。

 

第二部分  物业服务内容

 

第二条  物业交接

1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前,就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点,时点前责任由原物业服务企业承担,时点后责任由乙方承担。

2、原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料(见附件七)、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给甲方,由甲方再将以上的档案资料和物业共用设施设备、公共区域移交给乙方(移交时双方要签字确认)。

3、甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。

第三条  乙方应当提供的物业服务包括以下内容:

1、制订物业服务工作计划并组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

2、物业共用部位的日常维修、养护和管理以及物业共用部位的小、中、大修维修责任范围(共用部位明细及维修责任范围见附件三)。

3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理以及物业共用设施设备的小、中、大维修责任范围(共用设施设备明细及维修责任范围见附件四)。

4、公共绿地、景观的养护。

5、清洁服务,包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生,垃圾的收集清理等。

6、公共秩序的维护,对车辆(包括自行车)停放进行管理。

7、协助做好安全防范工作。发生安全事故,及时向有关部门报告,采取相应措施,协助做好救助工作。

8、消防服务,包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。

10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为,应当及时告知、建议、劝阻,并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案,明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、设立服务监督电话,并在物业区域内公示。

14、其他服务事项:                             

                                                   

                                                   

                                                   

                                                   

                                                  

 

第三部分  物业服务标准

 

第四条  乙方按照双方约定的物业服务标准(见附件五)提供服务。

 

第四部分  物业服务期限

 

第五条  物业服务期限为      年,自          

日至              日(服务期限为  年)。

 

第五部分  物业服务相关费用

 

第六条  本物业区域物业服务收费方式为:[包干制□][酬金制□]            

第七条  包干制

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

[多层住宅]:              /平方米/月;

[高层住宅]:              /平方米/月;

[别墅]:                  /平方米/月;

[办公楼]:                /平方米/月;

[商业物业]:              /平方米/月;

[会所]:                  /平方米/月;

      物业:              /平方米/月;

[其他费用]:                          

                          

                          

                          

2、实行包干制的,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担;乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

3、乙方应当按签订合同之日起每[季□] [半年□]    

          在本物业区域内的公示栏上向业主公示公共服务收支情况。

第八条  酬金制

1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:

[多层住宅]:              /平方米/月;

[高层住宅]:              /平方米/月;

[别墅]:                  /平方米/月;

[办公楼]:                /平方米/月;

[商业物业]:              /平方米/月;

[会所]:                  /平方米/月;

         物业:           /平方米/月;

[其他费用]:                          

                          

                          

                          

2、物业服务资金为交纳的业主共同所有,由乙方代管,其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务支出包括以下部分:

1)乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业区域内清洁卫生费用;

4)物业区域内绿化养护费用;

5)物业区域内秩序维护费用;

6)乙方办公费用;

7)乙方企业固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)业主同意的其他费用:                     

3、乙方采取以下第      种方式提取酬金:

1)[每季□][每半年□][每年□]       ,计          元的标准从预收的物业服务资金中提取;

2)[每季□][每半年□][每年□]       ,从预收的物业服务资金中按      %的比例提取。

4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出,年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用,年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行交纳。

5、乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算,并按[季□] [半年□]                    向全体业主公布物业服务资金的收支情况;同时,双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计,聘请费用由[甲方承担□][乙方承担□][甲乙共同承担□]                

第九条  业主应当按[季度□][半年□][全年□]          

                                交纳物业服务费,交费的具体时间为                                。物业服务企业在收取物业费时,应在收费凭证上写明房号、收费内容、收费标准、收费面积及金额,并写明具体服务期限及收费日期。

物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业,乙方应当按本合同中约定的物业费标准向开发建设单位收取全额的物业服务费。开发建设单位已缴纳给业主的空房或闲置房按本合同中约定的物业费标准向业主收取全额的物业费。

第十条  业主或物业使用人申请装饰装修时,乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项,与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装修垃圾清运费外,乙方不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。

如收取装饰装修押金的,未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏,乙方应当在完工后   (日□、月□)内将押金全额退还。

第十一条  停车物业服务费按露天停车场车位     /个/月,地下停车库、停车位         /个/月的标准收取(具体服务标准见附件六)。

十二条  乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的,按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十三条  物业区域内,乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第六部分  共用部位、共用设施收益及分配

 

第十四条  乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动,应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续,并每半年向甲方公布收益情况,接受甲方监督。详细约定需在甲乙双方另行签订的协议中予以明确。

第十五条  乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有,可按下列第      种方式使用:

1、补充专项维修资金,分摊到户;

2、抵减下一年度物业服务费,分摊到户;

3、业主大会表决

4、用于业主委员会办公经费。

5、                                           

6、                                           

7、                                           

8、                                           

 

第七部分  双方权利与义务

 

第十六条  甲方的权利义务

1、有权审定乙方制定的物业服务方案,并监督实施。

2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

3、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

4、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

5、有权组织物业服务满意度调查。

6、在乙方办理入住       日前,提供符合办公要求的物业服务用房,建筑面积约      平方米,位置为        

             (物业用房不能低于总建筑面积的3‰)。

7、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题,不因此影响乙方工作。

8、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

9、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。

10、按照约定交纳物业服务费与特约服务费;对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人,督促其交纳。

11、配合物业企业退出后物业费的催缴相关工作。

12、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

13、                                      

第十七条  乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定,按照物业服务标准和内容提供物业服务,收取物业服务费、特约服务费。

2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目,但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方;乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示;乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定;乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担责任。

3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息,并为业主的个人资料信息保密。

4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项,接受甲方、业主和物业使用人的监督。

5、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为,采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

6、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的,应当按规定办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业区域内公示,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并及时恢复原状。

7、本物业区域内需另行配备相关设施设备的,应当与甲方协商解决。

8、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第八部分  合同终止

 

第十八条  甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的,均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十九条  服务期限届满前,甲方决定继续聘用乙方的,应当在期满前3个月书面通知乙方;乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

双方同意续签,应当在服务期限届满前      日内签订新的物业服务合同。

第二十条  服务期限届满前3个月,甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的,视为甲方同意续聘,服务期限自动延续1年,并重新签订物业服务合同。

第二十一条  本合同终止后,新的物业服务企业接管本物业前,应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务,一般不超过3个月。延长服务期间,乙方按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取物业服务费用。

第二十二条  本合同终止后,甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜,包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等;甲乙双方应当相互配合,做好物业服务的交接和善后工作。

第二十三条  本合同终止后,乙方应当在10日内向甲方移交物业用房、业主档案资料、各类图纸等物业相关资料。若乙方不按时移交物业相关资料时,由物业主管部门按相关规定进行处罚。

 

第九部分  违约责任

 

第二十四条  业主逾期未交纳物业服务费的,应当按照[逾期每日万分之五□]                             的标准承担相应的违约金。

乙方在服务期限内擅自撤出的,应当按照[剩余期限物业服务总费用□]            的标准向业主支付违约金;乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的,应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用□]                的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的,乙方应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外,乙方擅自停水、停电的,甲方有权要求乙方限期解决,乙方应当承担相应的违约责任;给业主造成损失的,乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十五条  乙方在服务期间未按合同约定进行服务或因服务不到位,造成的损失由乙方承担。

第二十六条 除本合同第八部分和          (附件八违约责任约定)规定的合同终止情形外,甲乙双方均不得提前解除本合同,否则解约方应当承担相应的违约责任;造成损失的,解约方应当承担相应的赔偿责任。

第二十七条  除本合同另有约定外,甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的,均应当承担相应的赔偿责任。

第二十八条  因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。

第二十九条  为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,当事人应当按有关规定处理。

第三十条  乙方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:

1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。

2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

 

第十部分  争议解决

 

第三十一条  合同履行过程中发生争议的,双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业主管部门或所在社区申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以按照以下方式解决:

1、向项目所在地申请调解;

2、向项目所在地提起诉讼。

第三十二条 对于小区内的矛盾纠纷或者业主无故不缴纳物业费用等问题,先由小区综合服务管理工作站在调查核实原因的基础上,负责协调解决,如协调未果,再由社区、物业监察大队和镇司法所有关人员共同协调解决;若经协调仍无法解决,提交旗物业纠纷调解委员会进行协调,催缴物业费;如经过催收业主仍不缴纳物业费,由物业服务企业向旗人民法院提起诉讼,旗人民法院予以及时受理裁决。

 

第十一部分  

 

第三十三条  对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务,各方应当配合,不得阻挠。

第三十四条   对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认,与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第三十五条  本合同正本连同附件一式       份,甲方、乙方、         各执一份,报                  备案一份,     份具有同等法律效力。

第三十六条  本合同经甲乙双方签字、签章并由物业主管部门审核通过后生效,效力同时及于本物业区域的全体业主。

第三十七条  其他约定:                         

                                                   

                                                   

                                                   

                                                  

 

甲方(公章):              乙方(公章):

 

授权代表:                     授权代表:

 

签订日期:   年  月  日            年  月  日

 

 

 

附件:一、规划平面图

      二、物业构成明细

      三、物业共用部位明细

      四、物业共用设施设备明细

      五、物业服务标准

      六、停车位服务标准

七、移交资料清单

八、违约责任约定


附件一:

规划平面图
附件二:

物业构成明细

类  型

幢  数

套(单元)数

建筑面积

(平方米)

高层住宅

 

 

 

多层住宅

 

 

 

别  墅

 

 

 

商业用房

 

 

 

工业用房

 

 

 

办公楼

 

 

 

自行车库

 

 

 

机动车车库

 

 

 

会  所

 

 

 

学  校

 

 

 

幼儿园

 

 

 

文化活动场所

 

 

 

用房

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合  计

 

 

 

备  注

 

 

 


附件三:

物业共用部位明细及维修责任

 

一、物业共用部位明细

1、房屋承重结构;

2、房屋主体结构;

3、公共门厅;

4、公共走廊;

5、公共楼梯间;

6、内天井;

7、户外墙面;

8、屋面;

9、传达室;

10、                  

11、                  

12、                  

13、                  

10、                  

11、                  

12、                  

13、                  

 

二、共用部位小、中、大维修责任范围

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件四:

物业共用设施设备明细及维修责任范围

 

一、物业共用设施设备明细

1、电梯:

垂直梯:          部;

扶梯:            部;

其他:                        

2、绿化率:     % ;

楼间、集中绿地:       

砖石铺装:       

其他:                        

3、区域内市政:

市政供暖采暖及生活热水系统               

[道路] [楼间甬路]:       

[室外上下水管道]:       

[沟渠]:       

[蓄水池]:       

[化粪池]:       

[污水井]:       

[雨水井]:       

变配电系统包括:           个,               个,

             个,             个,             个;

高压双路供电电源                         

公共照明设施[路灯]       个;[草坪灯]       个;

[   ]       个;

[物业区域的外围护拦及围墙]:              

[高压水泵] [高压水箱]        

[污水泵]        个;

[中水及设备系统]       个;

[    ]                               

4、[燃气调节站]                      

5、消防设施包括:           个,               个,

             个,             个,             个;

6、监控设施包括:           个,               个,

             个,             个,             个;

7、避雷设施包括:           个,               个,

             个,             个,             个;

8、空调设备:                  个;

9、电视共用天线              

10、电脑网络线               

11、电讯电话                 

12、地下机动车库:                      平方米;

13、地上机动车停车场:                  平方米;

14、非机动车库:                       平方米;

15、垃圾中转站:                       平方米;

16、信报箱:                       平方米;

17、共用设施设备用房:                  平方米;

18、物业服务用房:                      平方米;

19、                                           

20、                                           

19、                                           

20、                                           

 

二、共用设施设备小、中、大维修责任范围


附件五:

物业服务标准

一、综合管理

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

机构设置

1

管理处

设置

1.办公设备配备:                  

                                 

                                 

                                 

2.                               

                                 

 

2

人员要求

1.项目经理:                      

                                 

                                 

2.管理人员:                     

                                 

                                 

3.财务人员:                     

                                 

                                 

4.                               

                                 

                                 

日常管理

与服务

3

服务时间

设有服务接待中心,每天    小时有管理人员接待住户,处理物业服务合同范围内的公共性事务。

4

合同、收费

公示

签订规范的物业服务合同,并按照合同约定公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准,每     (月□、季□、年□)在小区公示栏上公示一次物业费收支情况。

日常管理

与服务

5

承接项目

承接项目时,对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验,验收手续齐全。

 

6

管理制度

1.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

2.建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能立即实施。

7

办公

自动化

运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。

8

规范服务

管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

9

报修、投诉

处理

1.公示服务电话,每天   小时受理住户的报修和投诉,有效报修处理率  %;正常报修    分钟到达,急修   分钟内到达,有完整的报修、维修和回访记录。回访率    %以上。

2.对业主或使用人的投诉在    天内答复处理。投诉处理率    %。

10

满意度

调查

每年至少   次征询业主对物业服务的意见,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的  %,业主满意率达  %。

11

小区业

主活动

节假日有专题布置,每年组织   次以上的小区业主活动。

日常管理

与服务

12

维修资金

对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。

 

13

装修事项

1.制定装修管理制度,受理业主或使用人的装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

2. 装修期间,每天巡查    次装修施工现场,有记录。对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

3、装修结束后,应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。

4、指定装修垃圾存放点并设有围挡,装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

14

特约、代办

服务

                                 

                                 

                                 

                                 

 

15

 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

 

 

二、公共区域秩序维护

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

人员要求

1

人员配备

1.公共秩序维护人员以中青年为主, 

   周岁以下的占总数的  %以上,身体健康,工作认真负责,定期接受培训。

 

人员要求

2

技能训练

公共秩序维护人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为    %

3

技能水平

有较强的安全防范能力,能很好地维护公共秩序工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

4

服装仪容

上岗时统一着装、佩戴统一标志,装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,上岗时精神饱满,姿态良好,动作规范。

5

器械配备

配备对讲装置等必要用具。

门岗

6

出入口

值勤

小区各出入口     小时有专人人执勤,其中主出入口                 

       立岗,并有详细交接班记录。

7

进出人

员管理

对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理,对外来人员实行登记管理,阻止小商小贩随便进入小区

8

车辆疏导

对进出小区的车辆进行管理和疏导,引导机动车辆有序通行、停放,非机动车辆停放整齐,有详细外来车辆的登记记录。

监控岗

9

监控要求

监控室小时有专人看管,保管好监控记录。调用监控记录必须经项目经理同意后,方可调用。

巡逻岗

10

巡逻要求

1. 按照规定路线和时间每   小时巡查  次,对重点区域、重点部位每   小时至少巡查   次并做好巡查记录,巡逻过程中对可疑人员进行询问;接受业主求助。

2.看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

3.小区偷盗率低于     ‰。

 

应急措施

11

应急管理

1.建立火灾、治安、公共卫生等突发事

件应急预案,接到火警、警情和住户紧

急求助等异常情况时,    分钟内赶到现场,并采取相应措施。

2.每年应组织不少于   次应急预案演习。

 

 

 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

 

 

三、公共区域保洁服务

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

楼内公共区域

1

生活垃圾收集、清运

1. 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2.按单元设置垃圾桶,有分类标志。

3.每天定时清运垃圾   次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。

4.每   (日、周、月)清洗   次垃圾筒,保持垃圾桶清洁,无异味。

5.蝇、蚊孳生季节每   日喷洒   次杀虫药。

 

2

通道及楼梯台阶

1.地面每天清扫  次,  天拖洗  次。

2.楼梯间墙面每   (月□、季□、年□)除尘    次。

3.大堂、门厅的大理石、花岗石地面每

   (月□、季□、年□)保养   次。保证大理石地面干净无灰尘,水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。

4.楼梯间无灰尘,无乱贴乱画,无擅自占用现象。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关、消防门、管道井门、消防栓、指示牌、端子箱等共用设施

    (日□、周□、月□)擦  次,无灰尘,保持干净。

4

门、窗、

玻璃等

      (周□、月□、季□、年□)擦   次,保持洁净、无灰尘。

楼内公共区域

5

天花板、

公共灯具

    (周□、月□、季□、年□)除尘    次,天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

 

楼外公共区域

6

标识、宣传栏、信报箱

标识、宣传栏、信报箱每     (日□、周□、月□)清洁    次。

7

道路地面

  (日□、周□、月□)清扫保洁  次,清扫避开业主上下班时间进行,白天专人循环保洁。目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。

8

雨雪天

气清洁

1.雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

2.降雪时,主要通道口、台阶、踏步白天每  时清扫  次;主要道路小雪  天清扫完毕,大雪   天清扫完毕;其他道路、场地小雪    天清扫完毕,大雪

  天清扫完毕,积雪清扫后及时外运。

9

屋面

每年对屋面积雪、杂物进行清扫   次,冰溜子及时清除。

10

绿地

每天循环保洁,发现垃圾杂物及时清除。

11

垃圾箱(桶)、

果皮箱

每天清运  次,每  (日□、周□、月□)擦洗  次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。

12

消灭鼠

害蚊蝇

1. 蝇、蚊孳生季节每    (日、周、月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水   次。

2.春、夏季每   、月灭鼠

   次,其余每季度灭鼠   次。

13

庭院灯、门前灯、路灯

    (月、季、年    次。

楼外公共区域

14

设施设

备用房

   (日□、周□、月□)清扫    次。

 

15

休闲、娱乐、健身设施

   (日、周、月清洁   次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)。

16

宠物

饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,对不听劝告者报告有关部门进行处理。

 

 

 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

 

四、公共区域绿化养护

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

草坪

1

修剪

每年至少剪修   次以上,高度控制   

cm 以下。                                         

 

2

补种

每年补种   次。  

3

清杂草

每年清除杂草   次以上,杂草面积不大于   %。

4

灌、排水

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。每年最少灌溉   次。

5

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年   次以上。

6

病虫害

防治

以预防为主,严格控制病虫害发生。植物生长季每月检查   次病虫害发生情况并进行防治,每年至少喷洒农药   次。

7

存活率

草坪覆盖率在    %以上。                       

树木

8

修剪

灌木修剪每年    次以上,乔木每年修剪   次以上,基本做到无枯枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于  次,做到枝叶紧密、圆整、无脱节。

9

清杂草

每年适时清除杂草   次以上。

10

施肥

根据植物生长情况施肥,乔木每   年施肥   次;灌木每   年施肥    次;生长不良的植物适当增加施肥频次。

11

病虫害

防治

以预防为主,严格控制病虫害发生。植物生长季每月检查  次病虫害发生情况并进行防治,每年至少喷洒农药   次。

12

灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。每年最少灌溉   次。

花坛

花境

13

补种

缺枝倒伏不超过   %。补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。

 

14

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾,每年施肥   次。

15

病虫害

防治

以预防为主,严格控制病虫害发生。植物生长季每月检查   次病虫害发生情况并进行防治。

16

灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。每年最少灌溉   次。

 

 

 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                

                                 

 

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

共用部位

1

房屋结构

每年不少于   次对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每  (、季、年□)检查   次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

 

2

门、窗、

玻璃等

  (日□、周□、月□)巡视  次楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活。

3

管道井、配电柜、端子箱、消防柜等

  (日□、周□、月□)巡视  次楼内管道井、配电柜、端子箱、消防柜等,发现破损的,及时修理。

4

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

5

屋面

1.每  (、季、年□)检查  次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2.每  (、季、年□)  次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通,保障排水畅通,每  (、季、年□)检查

   次屋面防水层,发现破损的,及时修理。

6

围墙、围栏

  (日□、周□、月□)巡查  次围墙,发现损坏立即修复,铁围栏表面无锈蚀,保持完好。

7

道路、

场地等

1.每  (日□、周□、月□)巡查  次道路、路面、路边石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,路边石平直无缺损。

共用部位

8

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

2.每  (日□、周□、月□)巡查  次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,发现损坏立即修复,保持原貌,保证其安全使用。

 

9

休闲、娱乐、健身设施

  (日□、周□、月□)巡查  次建设器材,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用。

10

安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每  (日□、周□、月□)检查  次,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。

11

防雷设施

每年检测   次防雷装置。

共用设施设备

12

排水系统

1.每年雨季来临前,应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理疏通,确保其畅通。每次降雨前后应对主要排水口、管井进行检查。

2.每  (日□、、月□)对污水池巡视  次,每  (日□、、月□)巡查  次排污泵,每  (月、季□、年□)保养  次。

3.排水管线每  (月、季□、年□)检查  次。

4.化粪池每  (月、季□、年□)清掏   次,发现异常及时组织清掏。

13

供暖设施

1.每年供暖前对暖气管道、阀门等进行集中检查,对管道进行必要的防冻处理。供暖时每  (周、月、季□)检查  次,发现问题及时修缮。

2.每  (月、季□、年□)对供暖设施进行保养  次,保养内容包括:除锈、刷漆、上油、                  等。

共用设施设备

14

消防系统

1.消防泵、消费带、消防栓每   (月、季□、□)巡查   次,每   (月、季□、□)保养  次。

2.烟感、喷淋系统每   (月、季□、□)巡查   次,每   (月、季□、□)保养   次。

3.每  (周、月、季□)巡查   次灭火器数量、位置情况,每   (周、月、季□)检查核对  次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

4.每年检查   次消防管网压力。

5.每  (日、周、月、季□)防火巡查   次,每  (日、周、月、季□)防火检查  次,按照规定每年检测   次建筑消防设施,保障其运行正常。

6.消防监控系统运行完好,  (日、周、月检查   次火警功能、报警功能是否正常。

7.有灭火和应急疏散预案,配备必要的消防器材,相关人员应掌握消防基本知识和技能并定期进行培训;每年对消防知识进行   次宣传。每年组织   次有员工、业主或物业使用人参加的消防演练。

 

15

空调系统

1.运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。

2.运行期间  (日、周、月巡视   次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

3.应有相应的节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。

共用设施设备

 

 

4.每年清洗消毒  次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒   次风机盘管虑网,每  年清洗消毒  次风管。

5.每  (月、季、年□)检查  次管道、阀门并除锈。

6.每年检验  次压力容器、仪表及冷却塔噪音。

7.每年对空调系统进行  次整体性维修养护。

 

16

供水系统

1.每  (日□、、月)巡检  次供水设施,发现跑冒滴漏现象及时解决。每  (日□、、月)至少应巡视   次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

2. 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,每  (月、季□、年□)至少应对二次供水设施进行  次清洗消毒,水质符合国家标准。

3. 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.每  (月、季□、年□)应切换   次备用水泵。

5. 每  (月、季□、年□)至少应检查   次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每  (月、季□、年□)至少应养护    次水泵。

6. 每  (月、季□、年□)对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆  次。每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。

共用

设施

设备

17

供电及照明系统

1.楼内照明:  (日□、周□、月□)检查  次,一般故障   日内修复;复杂故障   (日□、周□)内修复。

2.楼外照明:庭院灯照明时间5-10月不少于  小时/天;11-4月不少于  小时/天。  (日□、周□、月□)检查

  次,一般故障   日内修复;复杂故障   (日□、周□)内修复。

3.路灯、楼道灯完好率应不低于   %。

4.应急照明:每  日巡视  次,发现故障,即时修复。

5.低压柜:每    (周、月、季□)巡视    次设备运行状况;每  (月、季□、□)养护   次,养护内容包括紧固、检测、清扫                

6.低压配电箱和线路:每   (周、月、季□)巡视    次设备运行状况;每   (月、季□、□)养护   次,养护内容包括紧固、检测、清扫                

7.控制柜:每   (周、月、季□)巡视    次设备运行状况;每   (月、季□、□)养护   次,养护内容包括紧固、检测、清扫            

8.发电机:每   (月、季□、□)试运行  次,保证运行正常。

9.配电室、楼层配电间:防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。

10.停电提前通知业主或使用人。

 

 

 

1. 每  (周、月、季□)检查  次视频监控设备,保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每   (周

共用设施设备

18

安全防范

系  统

、月、季□)检查   次摄像头聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况,并及时进行相应调校。每

   (周、月、季□)对视频监控设备表面清洁  次,每  (月、季□、年□)内部除尘  次。

2.每  (周、月、季□)检查  次报警控制管理设备,保障其运行正常;每  (周、月、季□)对报警控制管理设备表面清洁  次,每  (月、季□、年□)内部除尘  次。

3.每  (周、月、季□)对红外对射探测器做运行状态测试  次,保障设备运行正常;每  (周、月、季□)对红外对射探测器表面清洁  次,每  (月、季□、年□)内部除尘  次。

4.每  (周、月、季□)检查  次网络控制箱、主机箱、显示屏等;每

  (周、月、季□)表面清洁  次;每  (月、季□、年□)内部除尘  次。

5.   (周、月、季□)检查  次楼宇对讲设备,保证其按键、显示屏、通话等功能运行正常。每  (周、月、季□)检查  次门禁设备,保障设备运行正常。

 

 

 

 

                                 

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                 

六、电梯服务标准

服务

项目

序号

内容

服务标准

收费标准

元/月·平方米

(建筑面积)

电梯设施

1

保洁

1.地面每天清扫  次,  天拖洗  次,电梯内墙面  天擦拭   次。如有地毯,  天吸尘   次。

2.每   (日□、周□、月□)对电梯门壁打蜡上光   次。

3.轿箱顶部每    (日□、周□、月□)清洁    次。

 

6

维修保养

1.在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志;在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。

2.与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。应保证载人电梯24小时正常运行。

3.电梯检验有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。每年接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。

4.每   (日□、周□、月□)对电梯轿厢内的监控、广播、通讯装置进行检查   次,确保电梯轿厢内可视监控装置,语音提示广播,无线通讯装置等设施正常使用。

5.每   (日□、周□、月□)对机房、轿箱顶和底坑进行检查,发现问题及时处理。

6.建立电梯事故应急措施和救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在  分钟内到达现场,专业维修人员应在   分钟内到达现场。

 

 

 

                                 

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                                                  

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                 

                                                                  

                                 

 

 

附件六:

停车位服务标准

服务

项目

服务标准

收费标准

(元/个·月)

停车位

管理

1.地面、墙面按车辆道路行驶设立交通指示标志。

2.车库24小时有专人管理,并配备消防器材。

3.对业主地下停车位每    (日□、周□、月□)打扫   次,每    (周□、月□、季□)清洗   次保证地下停车场地整洁,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。

4.进入地下停车位的车辆实施证、卡管理,每    时巡查地下停车位,引导车辆有序通行、停放。

5.禁止车辆在行车路中央停放,如发现应及时制止,并引导司机将车辆停放在相应的停车区。

6.每    (日□、周□、月□)检查   次地下停车位照明设施;按时交纳地下停车位的照明电费。

7.每    (日□、周□、月□)检查   次地下停车位监控设施,保证地下监控设施完好。

8.每    (日□、周□、月□)检查   次车库道闸系统,保证其运行正常。

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

                                            

 


附件七:

移交资料清单

 

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料,以及房屋管线布线图;

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书] [住宅使用说明书]                          

4、相关专业部门验收资料;

5、房屋及配套设施的产权清单(包括业主名称、建筑面积、联系方式等);

6、供水、供暖的试压报告;

7、实测面积报告;

8、物业服务所需要的其他资料                


附件八:

违约责任约定

 

 

 

 

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